Sobre APIs y valores

Me gustaría hacer una reflexión sobre el papel de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs) en el proceso de la valoración de propiedades. He venido observando una tendencia a raíz de la crisis que me gustaría comentar en este blog, por si podéis ayudarme a entenderlo mejor.

Los APIs, como sabréis, han sido un agente clave en el desarrollo inmobiliario de nuestro país, para bien o para mal. Mucha gente les culpa de haber aumentado los precios, y no les falta razón, pero hay que reconocer que lograban deinamizar el mercado de una forma que nadie más podía hacerlo. Eran capaces de vender hasta los inmuebles menos vendibles y eso hay que reconocerlo.

El problema y lo que ha generado un recelo en los consumidores, desde mi punto de vista, era que sumaban su comisión al valor total del piso, haciendo cargar al comprador con ambos cobros. Para captar clientes, le prometían al dueño del piso que al final del proceso, tendría los 180.000€ o lo que fuese, en los que había puesto en venta el inmueble. Su comisión vendría de mano del comprador, que al final tendría que pagar esos 180.000€ y una comisión (5 o 3%?). Y luego entrábamos nosotros a tasar y le decíamos al banco que esa casa valía solo 180.000 y no 189.000€. Y venían las quejas y las protestas. Gajes del oficio.

Recuerdo en una ponencia sobre intermediación en el Colegio de Arquitectos de Madrid que la jefa de los APIs de una compañía (francamente, no recuerdo cual), nos intentó convencer de que el servicio del Agente lo pagaban las personas que recurran a él, es decir, comprador y vendedor a partes iguales. Pero tras un rato de debate, su firme posición inicial acabó viniéndose abajo y nos tuvo que reconocer que la práctica habitual era la expuesta anteriormente.

Así pues, cuando nosotros realizábamos un estudio de mercado, al encontrar una oferta de compra-venta de un inmueble gestionado por un API, sabíamos que había que reducirle un 5 o un 3% aproximadamente para no pasarnos en valor.

Sin embargo, desde hace unos meses, en la oficina nos hemos encontrado con varios (bastantes) estudios de mercado en los que se incluían dos pisos distintos de una misma promoción, en apariencia idénticos (misma superficie, dormitorios, por supuesto calidades constructivas, etc.) con diferencias de valor de hasta un 20%!! Y resulta que uno de ellos lo vende un API, pero, oh sorpresa, Nos encontramos con que es el de la oferta más barata.

Os aseguro que es una tendencia muy generalizada y que no son casos aislados y es realmente llamativo.

A mi entender, los APIs han entendido mejor la situación actual que los vendedores particulares, a los que les mueven factores como el valor sentimental o el recuerdo de la reticencia a la baja que tenía el mercado en los tiempos de bonanza. Los APIs tienen un producto al que no dan salida y están intentando minimizar en lo posible el impacto de la crisis. No digo que sea una tendencia generalizada, seguro que también hay agentes que se niegan a aceptar el hecho de que los pisos han perdido valor, pero por lo general, estas empresas manejan datos fiables y saben a cuánto van a poder vender sus productos. Hablando con uno de ellos me decía que sabían perfectamente que, en el edificio donde ellos tenían una oferta, había otra un 10% por encima, pero que estaban convencidos de que el particular no vendería. Ellos ya tenían problemas para hacer que los potenciales compradores, si quiera se interesaran por ese piso al precio del API...

En resumen, igual hay que irse planteando que, al hacer estudios de mercado, hay que tomar testigos de APIs sin reducción por negociación, como hacíamos antes. O estoy equivocado y esto no es más que un cúmulo de coincidencias? No sé, no sé...