Micropost: El Gobierno establece un reglamento con los criterios de valoración del suelo

Preparaos para empollar, porque ya está aquí. La premura de las elecciones provoca estas cosas. El Gobierno ha aprobado el reglamento para valoración del suelo del que se viene hablando estos últimos meses. Gracias a los políticos, nos hemos dotado con unas armas para valorar terrenos que otorgan "mayor rigor en las valoraciones y eliminar márgenes de error derivados de la inexistencia de dichas fórmulas". Menos mal. Hasta ahora estábamos en manos de indeseables sin escrúpulos. Ahora ya tenemos fórmulas. Poco más queda por hacer para acabar con la crisis.

¿Os queda alguna duda? Según la noticia publicada por Eroski Consumer, dice Fomento que "con este Reglamento se dota al urbanismo español, por primera vez en la historia, de un desarrollo reglamentario de los criterios de valoración de inmuebles con el objetivo de obtener "el valor más justo en cada supuesto de aplicación".

Sólo queda por saber qué es lo que estábamos haciendo, nosotros los tasadores, todas estas décadas de trabajo.

Podéis leer la noticia aquí:
El Gobierno establece un reglamento con los criterios de valoración del suelo | EROSKI CONSUMER

Gracias a Carlos "Cafelices" por el soplo ;-)

Métodos "backup". Informes más sólidos

No deja de sorprenderme de esta profesión el contraste que implica que todo esté reglado y como se empeña la realidad una y otra vez en mostrarme casos que parecen que se escapan de cualquier lógica, de lo que tenemos aprendido y de lo que figura en la normativa.


En ciertas ocasiones, con algún inmueble de tipología no tan común y con el propósito de asegurar un valor de tasación, solemos emplear lo que yo denomino "un backup". La normativa no lo exige, pero ciertas sociedades de tasación si lo hacen. Consiste en aplicar, además del tradicional método de comparación del mercado de compra y venta, un calculo del valor mediante la comparación del mercado de alquileres. De esta forma, realizando una actualización de dichos alquileres, deberíamos obtener una cifra parecida a la obtenida por comparación si hubiese coherencia entre precios (es decir: si los precios de alquiler se correspondieran con los de venta). Esto se hace porque es posible que la comparación por si sola no sea correcta, lo que puede ser debido a mil circunstancias, siendo la más común una mala selección de los comparables. Si no se seleccionan correctamente, el resultado puede estar (y estará) desvirtuado. Menos mal, que los tasadores somos especialistas en seleccionar esos comparables (...), pero si se tiene el apoyo o la confirmación de otro método reglado, el resultado es más defendible y el informe más sólido.


Sin embargo, esto tampoco garantiza nada y hasta puede llevar a confusión. Dejando aparte los inmuebles que aún tienen las denominadas rentas antiguas (rentas vitalicias sin posibilidad de actualización que resultan ridículas hoy en día, y que fueron establecidas al amparo de normativas que datan del franquismo), está comprobado que, para determinados inmuebles y en determinadas localizaciones, hay discrepancias entre los dos mercados, venta y alquiler, tan insalvables que resulta difícil siquiera intentar conciliarlos. En palabras llanas: los inversores que compran para alquilar no estudian bien el retorno de sus inversiones y ponen el alquiler que les parece, resultando más alto o más bajo de lo que debería ser.


Cuando un tasador se encuentra con un problema de estos, tiene un problema gordo, porque los datos le están diciendo que hay algo mal. Saltan todas las alarmas. Supongamos que el mercado de alquileres sale más bajo que el de venta. ¿Qué me están diciendo los cálculos? ¿Que estamos en un caso de esos en los que se alquila bajo? Tenemos que enmarcarnos en un contexto determinado. Es decir: debemos considerar el momento actual. En el caso que describo, yo razonaría del siguiente modo:

1. ¿Quién puede comprar hoy en día? Mayoritariamente, gente con dinero o inversores que desean recuperar su capital (no hay financiación bancaria). 
2. Si esos inversores van a poner a rentar su inmueble, es lógico pensar, que son de los que estudian la inversión. 
3. Van a darse cuenta, porque van a hacer los mismos cálculos que acabo de hacer yo o unos muy parecidos -incluso puede que contraten a un tasador para ello (...)-, de que el mercado de alquileres no justifica el mercado de venta, por lo que van a ofertar mucho menos de lo que se pide (y más ahora, que todos los precios son negociables) para comprar el inmueble.
4. Por lo tanto, cabe pensar que los precios de venta vayan a a bajar. Es decir, la comparación debe tender a la baja.

Este razonamiento además viene apoyado por el principio de prudencia valorativa. Por lo tanto, intentar justficar que los dos mercados no están relacionados o simplemente ignorar el menos conveniente, no soluciona el problema, porque como hemos dicho en el blog varias veces, debemos dar valores sostenibles en el tiempo, para lo que nuestros informes, insisto, deben ser sólidos y sin fisuras. Que luego nos acusan de sobrevalorar, de malignos y malas personas...

El enfoque lo es todo

"Para todo problema humano hay siempre una solución fácil, clara, plausible y equivocada."

Henry-Louis Mencken (1880-1956) Periodista y escritor estadounidense.

Cuando uno se enfrenta a un problema de cualquier tipo, es fundamental ser consciente de dónde está uno, dónde se quiere llegar, y qué posición adopta el problema en nuestro camino a nuestra meta. Si uno tiene clara esta idea, si puede visualizar la posición relativa de cada cosa, aumenta exponencialmente su posibilidad de éxito. Cuando yo estudiaba en el cole, tuve la suerte de asistir a clase de matemáticas con uno de esos profesores que te cambian la vida, porque te hacen comprender la materia de forma que empiezas a sacarle el gusto hasta que te acabas enamorando de ella, y siempre nos decía que para resolver un problema, hay que leer detenidamente el enunciado un par de veces, hasta que entiendas lo que te piden. Comprendo ahora que lo que decía es aplicable no sólo a las matemáticas, sino a cualquier aspecto de la vida

Aunque, como en todo trabajo por apasionante que sea, llega un momento en el que abordar los problemas forma parte del ejercicio monótono del día a día, de vez en cuando uno tiene la oportunidad de encontrarse con un caso que le sacude las bases y le hace replantearse las cosas. Os cuento a continuación en qué consistía dicho caso.

Se trataba de valorar un edificio de reciente construcción, recién terminado, propiedad de una administración local y cuya misión era la conservación del bosque en el que estaba situado. Se trataba de unas oficinas y unos laboratorios. El suelo en el que se había construido estaba enmarcado en una norma urbanística por la que sólo se permitía un uso dotacional destinado a esa actividad, aunque permitía otros usos secundarios (sanitario, docente, deportivo...)

Nuestros cerebros tienen una forma muy particular de trabajar: tienden a enmarcar las situaciones en patrones predefinidos por la costumbre, así que cuando vimos este caso, aunque no es algo que te encuentres cada día, lo encasillamos de forma que podamos intuir una posible solución que nos de esperanza de solucionarlo. Al cerebro no le gusta la incertidumbre, así que tiende a darnos soluciones con posibles salidas. cuando vimos este caso, pensamos que se trataba de una "mera" explotación económica. Se solucionaría calculando los flujos de caja que genera la actividad del edificio y sumando el valor del coste de la construcción.

El problema venía por la primera parte. Esa actividad no generaba ninguna renta que pudiera ser computada. El bosque era "propiedad de la administración", o dicho de otro modo, se trataba de un espacio público, cuyo uso estaba perfectamente definido y cuyo suelo no era apto para la construcción o la explotación de bienes materiales (talas, cultivos, etc.). En resumidas cuentas, ese edificio no genera dinero. Así pues, nos veíamos obligados a re-visualizar el problema para darle una solución. Se propuso "imaginar" que los derechos de explotación del bosque pasasen a manos privadas de forma que pudiéramos disponer de ventas. El cerebro estaba intentando adaptar algo que no entendía a algo que sí, pero ni siquiera estábamos seguros de que eso fuese legal, así que tuvimos que desecharlo. Se propuso que, si no había rentas, el valor del edificio sólo residía en su construcción, por lo que el valor de tasación sería el del coste, pero estaba claro que ese planteamiento dejaba la valoración demasiado coja y poco defendible.

La solución la encontramos en la normativa y en el principio de mejor y mayor uso, que ya vimos en el blog hace tiempo. Como os hemos dicho, resulta que la normativa permite uso sanitario, docente, deportivo... Pues bien, se está estudiando cada uno de esos hipotéticos casos para ver cuál es la explotación que da mayor valor al edificio. Es decir, se realizará una valoración como si el edificio fuese de uso deportivo (sede de un club, o si se pudiese adaptar a gimnasio...), otra como si fuese dotacional (una escuela, por ejemplo), otra como si fuese uso sanitario, etc.

Es un trabajo largo y duro, porque cada estudio lleva cálculos sobre datos que no disponemos, así que hay que indagar en casos previos y estadísticas oficiales para obtenerlos. Una vez estén realizadas las simulaciones, la de mayor valor que resulte de los usos permitidos, será la que determine el valor de tasación. Yo apuesto por "Residencia de ancianos". Ya veremos...

Como podéis ver, el enfoque en una valoración es fundamental. Y ser consciente de las circunstancias de cada caso también. Un mal enfoque nos llevará a un valor erróneo con toda certeza. Y si no es un valor erróneo, será un valor difícilmente defendible. El enfoque lo es todo.

Añadido a la lista de blogs: Conectando los puntos

Vamos a añadir un blog más a nuestra lista de blogs que podéis ver en la columna de la derecha. Acaba de nacer y su misión es orientarnos en el coaching. En "Conectando los puntos" encontraréis consejos útiles. Mucha suerte a su creador.

Atasa expedientada por pactar precios

Twitter es una herramienta maravilosa. Igual sacas una receta de cocina que te enteras de algo relativo a tu sector, como ha sido el caso. Malas noticias para la Asociación de las empresas tasadoras, que ha visto como la Comisión Nacional de Competencia (CNC) le ha abierto expediente por un documento que publicó el año pasado donde daba a sus asociados precios orientativos sobre los precios de las valoraciones. Suponemos que habrá respuesta por parte de Atasa.

Podéis ver el link de la noticia que publicaba Eleconomista.es aquí:
http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/3415262/09/11/La-CNC-abre-expediente-a-la-patronal-de-tasadoras-inmobiliarias-por-pactar-precios-.html